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版主: 小白鼠 、 小雨123
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买房纠纷时有发生 遇11种情形可要求无条件退房热门区 精华区

蜗牛的家
路人甲
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个人信息 | QQ | 邮箱 | 发短信 | 加为好友 2014/11/20 14:40:04 #1

  核心提示:

  近段时间,楼市价格波动较大,购房者要求退房、补差价的纠纷时有发生。常见购房者提出的退房理由有:开发商提供的实际户型与参考图上的不符、承诺赠送的面积没兑现、承诺帮助向银行办理按揭贷款却没有办下来、提供的购房合同里大多是对购房者不利的“霸王条款”,拒绝接受公积金贷款等。

  这些退房理由在法律上站得住脚吗?满足什么条件才能成功退房呢?本期精选了我市法院近期宣判的两个典型案例,希望能对广大购房者有所帮助。

  案例一:无地下车库拒收房购房者诉请法院不支持

  2007年9月15日,廖先生与福建某建设开发公司签了商品房买卖合同。双方在合同中约定:廖先生购买对方开发的位于闽侯县上街镇金桥花园的别墅,房屋总价款为251万元。开发商应于2008年的年底前,将验收合格并且符合合同约定的商品房交付给廖先生。开发商如果逾期90天交房,廖先生要求继续履行合同的,合同继续履行。自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,开发商应按日向廖先生支付已付房价款万分之三的违约金。

  合同订立后,廖先生付了全部购房款。同年9月27日,金桥花园项目的商品房通过竣工验收,同年12月29日通过消防验收。

  同年12月23日,开发商向廖先生邮寄“交房通知书”,要他于当月31日到公司办理房屋交接手续。廖先生收房时,发现开发商交付的别墅并无合同附图所标示的地下车库,于是拒绝收房。双方协调无果,廖先生将开发商告上法庭,要求法院认定开发商的行为构成违约,并要求其承担逾期交房违约金。

  庭审中,开发商辩解称:诉争商品房是按照建设局审批的规划图纸建设的,并且通过单体、竣工、消防验收和产权总登,完全具备办理产权证的条件,开发商不存在违约情形。廖先生所说的开发商违约将地下车库变更为地下室的情况,根本不存在。双方签的购房合同第三条手写条款中特别约定,地下一层是地下室并不是地下车库。该手写条款修正了合同图纸与地下室条款不一致的情况。合同中从未出现过地下车库的字眼。开发商在开盘销售后发现图纸有误,立即口头告知了所有的购房者,并摆出样板房范本让购房者参照、手写图纸注明等方式对图纸的失误进行了弥补。双方签约时,诉争房已是准现房,廖先生对房屋结构是明知的。

  市中院终审认为,诉争房屋已通过竣工验收,符合建筑规划设计要求,且当事双方签的合同第三条中明确约定,地下室面积为57.12平方米。可见,廖先生明知开发商交付的房屋没有地下车库。他未在合理期限内行使解除权,说明他愿意继续履行合同。因此,对他要求开发商将经过竣工验收并建有地下车库的别墅交付给他的请求,法院不予支持。

  开发商已按约向廖先生邮寄了“交房通知书”,要他办理房屋交接手续,算履行了交房义务。廖先生拒绝收房。因此,他要求开发商支付逾期交房违约金的请求,于法无据,法院不予采信。




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个人信息 | QQ | 邮箱 | 发短信 | 加为好友 2014/11/20 14:40:32 #2

  案例二:嫌房型不方正想退订购房者诉请获部分支持

  2012年1月18日,王女士与某房地产公司签了“商品房定购书”,向其购买位于六一路上的一套建筑面积为40.02平方米的商品房。这份定购书中写明:王女士在完全了解该项目的实际情况下,决定购买该房。此后,她向开发商付了定金5万元。

  不久,王女士实地查看自己所买的房子,发现与样品房、参考示意图的房屋户型不一致,在卫生间旁有一根方形柱子(柱子内为消防设施),致使房屋不够方正。她觉得此房在利用上存在重大缺陷,遂通过EMS向开发商寄发申请延期支付首付款的知会函,要求退房,开发商拒收该函。

  2012年5月,开发商要求王女士支付首付款及签商品房买卖合同。王女士再次向开发商寄发回复函,要求退还定金,对方仍然拒收。

  王女士将开发商告上法庭,要求退房以及开发商双倍返还她的购房定金共10万元。

  她认为,自己就所买房要与样品房的户型相一致的要求已经与开发商达成过口头约定,这构成对定购书的补充约定。开发商提供的装修参考示意图是格式合同的附件,其免除了自身责任,应认定“仅供参考,不作为合同要约”的条款无效。定购书虽未明确约定户型等内容,但装修参考示意图中明确描绘出内部房屋的构造、户型、面积等信息,构成了法律上的要约,双方均应严格遵守。由于开发商欺诈导致双方未能签订商品房买卖合同,开发商理应双倍返还她的定金。

  开发商辩称,王女士在买房前到售楼处充分了解了诉争房屋的实际情况,才自愿签了定购书。她提交的装修参考示意图既没有开发商的有效印章,也没有开发商授权人员的签字,不能证明是开发商所提供。即使认定该示意图是开发商提供的,其上也注明了“仅供参考,不作为合同要约”,因而不可能成为定购书的组成部分。王女士未按定购书约定的时间支付首付款,开发商有权没收定金。




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个人信息 | QQ | 邮箱 | 发短信 | 加为好友 2014/11/20 14:40:48 #3

  市中院终审认为,双方签的“商品房定购书”合法有效。该文件约定了双方在一定期限内签订商品房买卖合同且约定了定金,属于商品房预约合同范畴。

  最高人民法院的有关司法解释中规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”

  商品房户型是决定购买商品房的重要因素,由于定购书对户型没有明确约定,王女士主张其发现商品房户型与样板房户型不一致时与开发商协商要求退换,符合常理,因此其在协商未果的情况下未支付首付款,不构成违约。这属于因不可归责于双方当事人的事由,导致商品房买卖合同未能订立。王女士所缴纳的定金5万元,开发商应返还。

  王女士主张开发商隐瞒实际户型与样板房户型不一致的事实,欺诈她签定购书的依据不足,因而其要求开发商双倍返还定金的理由不成立,法院不支持。




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法官提示

  遇到11种情形可主张退房

  市中院民庭的一位法官告诉记者,从近些年来审判实践中的情况来看,每当房价进入下降通道,诉讼纠纷就会明显增加。这些纠纷主要包括:开发商因资金短缺,不能按合同约定及时向业主交房;大量拖欠施工企业工程款;部分业主因房价下跌,对银行的还贷积极性下降,甚至出现群体性向开发商要求退房的现象等。

  根据省高院的意见,在审理房地产案件时,对于开发商因资金回流困难影响房屋交付的,一方面要依法认定其构成违约,另一方面也应充分考虑房地产市场的实际情况,妥善确定违约责任的承担。对于一些业主因房价下跌而无其他正当理由要求解除商品房买卖合同的,法院不予支持。

  福建熹龙律师事务所副主任丁文辉律师结合办案实践总结认为,购房者可以主张无条件退房的情形主要有十一种类型。

  一、合同本身的约定。即买卖双方在合同中明确约定可退房的情形,且该合同是双方协商一致达成的真实意思表示。

  二、套型误差过大。按套(单元)计价的预售商品房,在房屋交付时若套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,购房者可以选择退房或者与开发商重新约定总价款。如购房者退房,由开发商承担违约责任。

  三、面积误差过大。合同约定的面积与交付使用的面积不符,且合同对处理方式没有约定或约定不明的,面积误差超出3%时,购房者有权退房。

  四、商品房主体结构质量有问题。




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  五、延期交房。

  六、开发商无证销售。按照有关规定,开发商在未取得商品房预售许可证明的情况下与购房者订立商品房预售合同,并且在购房者起诉前还未取得商品房预售许可证明的,购房者有权要求开发商退房。

  七、延期办理产权证。开发商应当按照合同约定的期限或预售房屋自交付使用起90日内、现售房屋自合同订立90日内为购房者办理产权证。由于开发商的原因无法办理产权证超过合同约定或法定期限一年以上的,购房者有权要求退房。

  八、擅自变更规划设计。

  九、房屋存在抵押或一房二卖。

  十、在建工程转让的情形。商品房预售后,开发商意欲转让在建的商品房建设工程,购房者不同意转让的有权解除商品房预售合同。

  十一、因不可归责于双方当事人的事由未能订立房贷合同,并导致商品房买卖合同不能继续履行的,购房者可以主张无条件退房。




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http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=48 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=49 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=50 http://mt.sohu.com/20160801/n462040869.shtml http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=51 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=53 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=58 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=59 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=61 http://mt.sohu.com/20160804/n462568232.shtml http://toutiao.com/i6314781771019846146/ http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=63 http://mt.sohu.com/20160805/n462809896.shtml http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=65 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=67 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=68 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=69 http://toutiao.com/i6316321983252398593/ http://mt.sohu.com/20160808/n463152921.shtml http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=72 http://toutiao.com/i6316636287063294466/ http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=73 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=76 http://toutiao.com/i6317002297662505473/ http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=78 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=79 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=80 http://toutiao.com/i6317381263590162945/ http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=81 http://toutiao.com/i6317753455570059777/ http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=82 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=83 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=84 http://toutiao.com/i6318874535672152577/ http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=87 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=88 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=89 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=90 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=91 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=92 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=93 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=94 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=95 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=96 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=99 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=100 http://toutiao.com/i6319983829138276866/ http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=101 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=103 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=104 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=105 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=106 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=107 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=108 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=109 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=110 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=111 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=112 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=113 http://toutiao.com/i6322219123426198017/ http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=116 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=117 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=118 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=119 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=120 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=122 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=123 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=125 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=126 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=127 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=128 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=129 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=130 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=132 http://wdgh002.blog.sohu.com/322675704.html http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=135 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=136 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=137 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=138 http://wdgh002.blog.sohu.com/322691307.html http://wdgh002.blog.sohu.com/322691331.html http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=22 https://zhuanlan.zhihu.com/p/21553224 https://zhuanlan.zhihu.com/p/21553748 https://zhuanlan.zhihu.com/p/21657239 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=28 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=30 https://zhuanlan.zhihu.com/p/21734322 http://www.jushuitan.com/article.aspx?id=43 http://toutiao.com/i6311432731062436353/ 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